Immobilier : Les meilleures niches

Source : Article extrait du site lesechos.fr du 15/05/10

Logement, bureaux, centres commerciaux... Où l'immobilier rapporte-t-il vraiment, et sous quelle forme le détenir : SCPI, foncière cotée ou Sicav spécialisée dans l'immobilier ?

Il en va des immeubles comme des titres cotés en Bourse. Tous ne se valent pas. Un nombre croissant d'investisseurs le découvre : il y a les déçus du « Scellier », des SCPI, des foncières cotées.

Mais se sont-ils posé les bonnes questions ? Si un divorce est dans l'air, ce n'est pas le moment d'acheter en direct. Car le jour où il faudra revendre en catastrophe, une décote devra forcément être consentie.

La mise en garde vaut aussi pour les parts de SCPI. Leur surnom de « pierre papier » ne signifie pas qu'elles se revendent facilement. Or, l'enjeu est de rester liquide.
Avec la pierre, seules y parviennent les parts de sociétés foncières et les Sicav immobilières. Mais, là aussi, un tri est nécessaire.

Pression sur les bureaux

Depuis trois ans, la conjoncture des bureaux s'est dégradée. Les gestionnaires d'immeubles menacés par le vide ont consenti aux nouveaux occupants des franchises de loyers de 18 à 24 mois. Parfois, ils ont pris en charge les frais de déménagement. Une aubaine pour les entreprises locataires, mais un manque à gagner patent pour les actionnaires de foncières.

Les centres commerciaux, en revanche, n'ont pas été soumis à pareille pression.
D'une part, la consommation a plutôt résisté. D'autre part, ce type d'actif est très réglementé.
Pour être sûr de son succès, un promoteur a forcément réalisé une étude préalable sur l'existence d'une zone de chalandise suffisante.
Le risque d'excès d'offres n'est donc pas aussi prégnant que dans les bureaux.

Cibler les centres commerciaux

Cependant, la gestion de ces centres est très complexe. Certains professionnels tirent très bien leur épingle du jeu, d'autres souffrent de la concurrence des soldes sur Internet.
Le secret des premiers ? « Ils savent identifier très tôt les enseignes en perte de vitesse », explique Amal Aboulkhouatem, gérante de la sicav Compagnie immobilière Acofi. « Ils proposent aux commerçants des indemnités intéressantes d'éviction avant de voir le vide s'installer de manière contagieuse ».

L'avantage pour un particulier de passer par une Sicav est triple.
D'abord, l'identification des bonnes foncières est réalisé par un professionnel.
Ensuite, le gérant peut investir dans toute l'Europe, alors que le patrimoine d'une SCPI reste franco-français.
Enfin, depuis le 1er janvier dernier, ce type d'actifs est éligible aux PEA.
Mais attention, comme toujours en Bourse, la volatilité dicte sa loi.

Source: http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/020540344399-immobilier-les-meilleures-niches.htm

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